Programa municipal de revitalização do Centro do Rio reativou mercado imobiliário, mas lançamentos precisam ganhar maior ritmo

Como a maioria das grandes cidades no mundo inteiro, o Rio de Janeiro vive o desafio de revitalizar sua área central, cujo esvaziamento foi agravado pelas consequências da pandemia. Além da evasão de empresas nos últimos anos, a região sofre os efeitos da redução de trabalhadores e executivos, que migraram para o regime de home office ou híbrido. O quadro é agravado pela histórica alta concentração de prédios de escritório, o que torna o lugar praticamente vazio fora do horário comercial dos dias úteis, gerando ambiente de insegurança. Para combater esses problemas, a Prefeitura lançou o programa Reviver Centro, que dois anos depois de seu início tem como principal feito a retomada de lançamentos imobiliários residenciais, mas a falta de um impulso maior e a necessidade de aprimoramento das regras e das políticas públicas ainda são críticas que emergem após esse período inicial.

Para quem ainda se pergunta sobre a necessidade de recuperar as atividades do Centro carioca, basta avaliar o prejuízo que traz ter toda a infraestrutura resultante de séculos de investimentos sendo mal aproveitada. Com a migração principalmente rumo aos bairros da Zona Oeste de moradores e empresas, a manutenção da cidade fica cada vez mais cara, o trânsito mais confuso e a qualidade de vida e atividade econômica tendem a ser prejudicados. Reocupar a região central é fundamental para o Rio e esse desafio não é fácil.

A boa notícia que o mercado imobiliário traz é que com os estímulos criados pelo Reviver Centro houve uma reação no número de lançamentos residenciais na área beneficiada. Um balanço de maio mostrou que em dois anos a região recebeu 36 pedidos de licença tanto para novas construções quanto para readequações, o que resultaria em 3.042 unidades residenciais. Nos anos anteriores, esse movimento foi próximo de zero.

Um estudo feito pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Estado do Rio (Secovi) apontou um crescimento de 160% na venda de imóveis no Centro carioca. Em 2019, houve a venda de 424 unidades habitacionais, enquanto que em 2021 o número chegou a 424, o que mostra um aquecimento do mercado local. São dados animadores mas ainda insuficientes.

A nova legislação procura facilitar a conversão de uso dos edifícios antigos, o que estimula os lançamentos habitacionais. No entanto, prédios comerciais que estão abandonados precisam passar por retrofit para receber moradores, o que encarece os empreendimentos. O mercado também hesita em investir na região, pois ainda não é fácil convencer as famílias que uma área ainda árida de atrativos típicos de bairro, como supermercados, padarias, praças, etc. será plenamente habitável, apesar até de ser privilegiada em termos de espaços culturais e museus, além da infraestrutura de transportes.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-Rio), Marcos Saceanu, argumenta que é preciso dar mais celeridade nos lançamentos para que o programa ganhe a dimensão necessária. Para isso, ele defende a aprovação do Projeto de Lei Complementar 109/2023, que amplia os benefícios fiscais dos empreendimentos e também a possibilidade de operações interligadas. São direitos de aumento de limite de gabarito em terrenos de outras áreas da cidade, principalmente na Zona Sul. A proposta já foi aprovada em primeira discussão na Câmara Municipal.

“Ficou claro para todos os agentes envolvidos que é preciso dar mais velocidade ao processo de recuperação iniciado pelo Reviver Centro. Por isso, é importante a aprovação do projeto da fase 2. É uma proposta mais agressiva e que vai incentivar os investimentos na região”, defende Saceanu.

O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon-Rio), Claudio Hermolin, também defende a aprovação do novo projeto pela Câmara. Com um volume ainda maior de lançamentos, haveria junto a atração de novos serviços, criando um impulso positivo que evitaria o risco de fracasso, como em projetos de revitalização anteriores.

 “O Centro já tem uma infraestrutura pronta e novas opções de comércio e serviços, além de outras atrações, virão acompanhadas do aumento da moradia, atraindo mais investimentos. O mercado imobiliário tem ciclos  de 5,2 anos. Por isso, uma transformação total levará tempo, mas certamente estamos no caminho certo”, avalia Hermolin.

No entanto, a possibilidade de aumento de gabarito por conta das operações interligadas é uma medida que já gerava polêmica no modelo inicial. Com a ampliação, as críticas à ideia aumentaram. O instrumento permite que ao realizar um empreendimento na região do Centro, a construtora possa aprovar um outro ferindo os padrões urbanísticos de outras regiões. A lógica é viabilizar economicamente os projetos na área prejudicada, mas expõe uma certa contradição. Ao mesmo tempo em que procura levar moradores para um Centro em processo de abandono, o poder público colateralmente estimula o adensamento e o mercado imobiliário numa região já bastante ocupada e altamente valorizada como a Zona Sul. 

Para o presidente do Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro (FAM-Rio) e membro da Divisão Técnica de Transporte e Logística (DTRL) do Clube de Engenharia, Licinio M. Rogério, além dessa contradição, a proposta do Reviver Centro 2 tende a prejudicar a qualidade de vida em outros bairros, ao facilitar a demolição de casas e pequenos prédios, criando um paredão nos quarteirões. 

“Estão querendo resolver o problema do Centro da cidade, às custas do aumento de gabarito acima do permitido em outras áreas. A menina dos olhos é a Zona Sul e a revitalização do Centro apareceu como um pretexto para isso. Eu sou contra isso. Há muitas alternativas de incentivos que podem ser criados com foco no Centro”, argumenta Licinio.

Entre as críticas que a federação faz ao Reviver Centro está a falta de um plano de mobilidade para uma região em que se pretende modificar radicalmente o uso. Apesar da presença do VLT representar uma vantagem, esse modal, por exemplo, foi introduzido sem uma reformulação na sincronicidade dos sinais de trânsito. 

O conselheiro do Clube César Drucker acompanha de longa data as transformações do Centro e aponta aspectos positivos no Reviver Centro. Segundo ele, a flexibilização da legislação é necessária para a viabilidade dos empreendimentos habitacionais. A possibilidade de os prédios comerciais antigos serem adaptados com a transformação de seus topos em espaços de lazer para os moradores é um dos avanços. A permissão para o licenciamento de edifícios de ocupação mista, como escritórios ou lojas convivendo com apartamentos também é elogiada por ele, por facilitar a comercialização dos espaços.

No entanto, ele também acredita que há necessidade de aprimoramento das políticas públicas voltadas para a região a fim de facilitar a revitalização. Entre as propostas que podem ajudar a deslanchar a reocupação do lugar, está a de criação pela prefeitura de um escritório que assessore pequenos proprietários no processo de transformação de uso.

“Há uma burocracia muito difícil de ser enfrentada principalmente pelos pequenos empresários que precisam de aprovação de diversos órgãos para transformar um imóvel comercial em residencial ou misto. Deveria haver um escritório técnico encarregado de auxiliá-los a obter todas a licenças e com esse amparo técnico seria mais fácil também obter financiamento para a realização dos projetos”, afirma Drucker.